النصب العقاري .. ظاهرة عابرة أم أزمة ممتده
يعد الاستمار العقاري من أكثر المجالات الاستثمارية مضمونة الربح وقليلة المخاطرة من النواحي الاقتصادية والتي يلجأ اليها المواطنون خاصة في حالات الركود الاقتصادي كالتي نعيش بها الان من تداعيات فيرس كورونا المستجد .. أملاً في تحقيق الربح بمجرد انتعاش الاقتصاد .. وبسبب إقبال المواطنون عليه فإن مجال الإستثمار العقاري كان دائماً من أكثر المجالات المربحة للمحتالين والنصابين.
لوحظ في الفترة الأخيرة، التزايد المستمر في عمليات النصب العقاري حتي أن المحتالين برعوا في ابتكار طرق جديدة للنصب بدقة واحترافية غير عادية .. ولعل هذا الأمر أصبح جلياً حيث أننا نري عدداً كبيراً من قضايا النصب العقاري يجري التحقيق فيها بين وزارتي الداخلية والعدل بعد ان كثرت شكاوي الأفراد الذين وقعوا ضحايا لعمليات نصب ملتوية من بعض الشركات التي تقوم باستغلال أولئك ممن لا يملكون الخبرة في السوق العقاري ولم تقوم بشراء أو بيع عقارات من قبل.
تحقيق المبيعات المرتفعة وجذب المواطنين لضخ أموالهم والاستثمار بالمشاريع التابعة للشركة .. هذا ما تسعي اليه الشركات العقارية بالأساس، ولأن (لكل قاعدة شواذ) نري بعض الشركات العقارية تلجأ لأساليب مستحدثة من أجل الاحتيال والاستيلاء على أموال الأفراد .. بخاصة فى ظل الحالة التى يمر بها السوق العقارى فى الوقت الحالى من تراجع مبيعات الوحدات الفارهة وحالة الهدوء التى تصل للركود فى الوحدات الأخرى.
ويزداد هذا النشاط الاجرامي في الاستثمار العقاري -السياحي- فـالشاليه أو المصيف -باللغة الدراجة- يبقى دوماً حلم كل أسرة مصرية ليكون سبيلاً لراحتها ووسيلة للاسترخاء امام مياه البحر خاصة بأن الشواطئ العامة أصبحت محدودة لرغبة الدولة في التنمية السياحية علي السواحل مما أدي لزيادة القري السياحية، وللأسف تحول هذا الحلم فى الاونة الأخيرة إلى مستنقع لعمليات النصب على المواطنين.
الحيلة تبدأ بحملة اعلانية ملفتة عن اقامة قرية سياحية أو مجمع سكني راقي ومزايا وإغراءات لا حصر لها فيما يتعلق بمواعيد التسليم والمساحة والتشطيبات والموقع والرفاهية المنتظرة وفى المقابل أسعار تبدو معقولة بأقساط تراعى معظم الطبقات على فترات زمنية طويلة.. الوصول إلى المواطن يكون هو الهدف الاول من قبل شركات التسويق العقاري، والصور البراقة تخطف الأبصار وتخدع العقول وتلعب صفحات وسائل التواصل الاجتماعى وصور العملاء الوهميين والفتيات الجميلات والاغراءات المادية والعينية لا تنتهي عند حد معين، وإنما اصبحت اليوم بحضور فنانين ومشاهير السوشال ميديا وغيرهم، وهي وسيلة من وسائل جذب الضحايا.
وتلعب دوراً كبيراً فى جذب المواطنين الذين يقعون فى الفخ ويدفعون حصيلة جهدهم أملاً ورغبة فى الحصول على وحدة سكنية أو مصيفية بأحد المشروعات، ليكتشفوا بعد عدة سنوات أنهم سقطوا ضحايا لبعض شركات النصب العقارى التى لم تلتزم بمواعيد التسليم ولا بمواصفات التعاقد، وعندما يفكر المتعاقد فى استرداد ما تم سداده يفاجأ بأن الأمر ليس سهلاً لأنه لا يوجد تشريع أو قانون خاص بالنصب العقاري.
وتستغل هذه الشركات غياب الرقابة عليها أو على المحتوى الإعلانى الذى يظهر فى وسائل الإعلام المختلفة كما تستغل أيضا فترات زيادة المشاهدة خاصة أن أغلبية المواطنين يجلسون أمام الشاشات الصغيرة لساعات طويلة في ظل تداعيات انتشار فيرس كورونا ومن قبل ذلك وتسعي الشركات من أجل اقناع العميل المستهدف واستقطابه.
تتفرق مسئولية حماية المستهلك العقارى بين أكثر من جهة.. وفى النهاية لا يتحمل أحد المسئولية عند تعرضه للنصب فى مشروعات وهمية، ويلجأ مشترو الوحدات للقضاء..وتحول الأمر الى قضايا تنتظر دورها فى المحاكم وتمضى سنوات دون استعادتهم لأموالهم .. بسبب عدم وجود نص قانونى حازم متعلق بتلك المسألة لحماية الضحايا من عمليات النصب العقارى بصفة عامة، وهو الأمر الذى يجعل النصابين فى مأمن من ملاحقة القانون، خصوصاً أن العقود تصاغ بأيدى محترفين فى كتابة النصوص القانونية ذات اللون الكذاب التى تظهر للعين لوناً مغايراً لما هى عليه أصلاً.
النصوص المصاغة فى المشاريع الوهمية تبقى فى صالح من صاغها، وهو البائع المحترف الذى يشهر كل أدوات النصب بدءاً من إيقاع الضحية وتنويمه فى طريق مفروش بالتسويف والتأجيل قبل أن يستيقظ على طريق آخر من ضياع الحقوق، وهو عدم القدرة على الوصول إلى حقوقه بالشق القانونى لأن العقود ليست فى صالحه دائماً.
ويقتصر دور وزارة الإسكان، على إصدار تحذيرات من التعامل على أراض أو مشروعات حال ورود شكاوى أو استفسارات من الحاجزين عن ملكية الأرض للشركة المطورة، دون إجراءات تضمن حقوقهم، حال عدم اكتشاف عملية النصب قبل السداد.. وتكتفى أجهزة المدن بتوفير معلومات عن المشروعات حال استفسار العملاء.
وأكد مطورون عدم وجود ضمانة لحق العميل فى استلام وحدته إلا سُمعة الشركة، وطالبوا بإنشاء اتحاد المطورين العقاريين كونه يصنف الشركات، ويلزمها بتقديم تقرير عن نشاطها يساعد العميل على اتخاذ قرار الشراء إلى جانب اتخاذ إجراءات رادعة ضد الشركات المخالفة ما ينقى السوق من الدخلاء.
وفى المقابل تبرأت شركات التسويق من عمليات النصب العقاري، وحملت المسئولية لشركات التطوير العقارى، وقال إن دورها يقتصر على البيع. وطالب خبراء بالقطاع العقارى، وزارة الإسكان وشعبة الاستثمار العقارى بتطبيق إجراءات مشددة لحماية مشترى الوحدات السكنية.
واقترحوا تطبيق الشهادة العقارية للسيطرة على السوق ليقوم المشترى بإيداع أقساط ثمن الوحدة فى حساب باسم المشروع ويقوم المطور العقارى بالسحب منه للتنفيذ وعدم توجيه أموال الحاجزين لتطوير مشروعات أخرى.
أما جهاز حماية المستهلك فليس بمقدوره سوي محاربة الاعلانات المطبوعة منها والمتلفزة واصدار بيانات تحذيريةلأن قانون حماية المستهلك يقتصر على السلعة أو الخدمة.
ووضح الخبير الاقتصادي ابراهيم مصطفي مساوئ الاستثمار العقار في أحد مقالاته -لا شك أنه إذا كان خالياً من شبهات النصب والمبالغة والالتزام بالتصميمات والمطبوعات التى تم بناءً عليه البيع ومواعيد التسليم ومعايير الجودة المطلوبة وبالسعر المعتدل وعدم الاستغلال والمبالغة لما شابته العديد من المشكلات والتحديات التى وصلت إلى ركود فى بعض الأحيان (نتيجة ضعف السيولة وتآكل قيمة المدخرات والدخل بعد التعويم إلى جانب العوامل السابقة) ونصب فى أحيان أخرى وعقود اذعان لا تنصف المالك المشترى ضد أى مخالفات قد ترتكبها الشركات العقارية.. ليضرب برأسه عرض الحائط فى غياب الرقابة الصارمة على هذا القطاع حيث لا توجد جهة رقابية على المطور أو أى شركة استثمار عقارى على منتجاتها وعلى علاقتها بعملائها.. بحيث تضيع معه مدخرات الناس أما بالنصب أو تسليم منتج (وحدات عقارية) ضعيف الجودة وخدمات لاترقى إلى ما تم الإعلان عنه وقت البيع.. ودون رادع فى ظل طول فترة التقاضي فى مثل هذه القضايا ويالتالى ضياع حقوق الملاك المشترين لصالح شركات احترفت الغش والتدليس والضحك على العملاء دون ان يمنع ذلك من وجود بعض الشركات إلى تعتبر إلى حد ما أكثر التزاماً..
وهذا الغش والتدليس.. لا يجد من يحاسب عليه ولا يحمى المشترى وحماية حقوقه ضد تلك الشركات التى تباهت بإعلاناتها الضخمة على الطرق السريعة والعمارات أو التليفزيون لتزغلل عيون العملاء وتجذبهم إليها.. عند الدفع حلوين وعند أخذ الحق يوروك الوش التانى.. وش النصابين.. الذين ملوا الدنيا كذباً.. ومنهم من جمع الأموال وهرب إلى الخارج وضاعت معها حقوق الناس..
ويساعد الشركات على ذلك ضعف الرقابة من الدولة على هذه الشركات وهذا السوق المشتت وعقود الاذعان التى يفرضونها على المشترين عند الشراء.. سواء كان شركات صغيرة أو متوسطة أو كبيرة.. شركات لا يهمها سواء أخذ الفلوس وتترك المشترين ليجروا وراءها.. ونسمع نغمة بعد كام سنة من الدفع وشفط الدماء دا اللى عندنا عاجبك عاجبك مش عاجبك خد فلوسك بالطريقة اللى دفعتها وامشي.. يعنى بعد ان استخدم الأموال وأعاد تشغيلها يقول خدها.. دون حتى أن يردها مرة واحدة مع تعويض عدم استثمار هذا الفوس فى فرصة بديلة كانت ستدر دخلاً عليه أقلها الفائدة البنكية.. على الأقل يردها بفوائدها مع الاعتذار..
سوق به العديد من الممارسات السيئة من قبل الشركات دون حساب من الدولة.. وتطلب من الدولة دعمها.. لا نقلل من الاستثمار العقارى واهميته ودعمه إذا كان ملتزماً.. ولكن إذا أردت حقوقك فكن ملتزماً تجاه التزاماتك فى تعاقداتك وتصميماتك وخدماتك التى اعلنت فى فى اعلانات تلفزيونية ومطبوعة مثبتة عليك لا أن تتنصل منها.. وتضرب بحقوق المشترى وقيمة أمواله فى الأرض… فلولا فلوس المشترى لما استطعت التطوير ولا دفعت المرتبات ولا عملت الإعلانات ولا حققت الأرباح ولا أصبح لك قاعدة عملاء لتخاطبهم مرة أخرى فى مشروعاتك المستقبلية-.
تنشأ العديد من الأزمات بين البائع والمشترى في مجال السوق العقاري وبالأخص فى حالة اكتشاف المشترى أن الوحدة التي قام بالتعقاد عليها وتسديد ثمنها قد بيعت لشخص أخر ليتفاجأ أنه أمام عملية نصب، دون أن يدرى ما هو الموقف القانوني له عند الوقوع فى الأزمة.
هذا ما وجده السيد سمير توفيق حجاج حينما وجد أحد الأشخاص يدعي ملكيته للوحدة التي تعاقد عليها السيد سمير..
تعود جذور القصة حينما وجد السيد سمير توفيق اعلاناً عن قيام (الشركة المتكاملة الدولية السياحية) بانشاء قرية سياحية بإسم (كورنادو) بالعين السخنة ووجد بها فرصة ملائمة له للتملك.. ومع بداية عمليات الحجز بالقرية تعاقد المذكور علي الوحدة رقم
وذلك عام 2015 علي أن يتم الاستلام بحلول عام 2018 E19G6
وكان هذا وعد الشركة المالكة للمشروع.. لكن وفاة السيد مالك الشركة حالت دون ذلك وتسببت في عرقلة الامور الانشائية بالمشروع وأدي ال توقف الاعمال.
ثم قامت الهيئة العامة للتنمية السياحية بإسناد الأعمال لشركة (شيدز للعقارات وإدارة المشروعات) وذلك لاستكمال الأعمال مناصفة بينها وبين الشركة المتكاملة.
وهنا بدأت المشكلة حيث أن شركة شيدز قامت -دون قصد- بتسجيل بيانات الوحدة المملوكة للسيد سمير توفيق تحت كود تعريفي E14G6 عوضاً عن E19G6 والتي تعاقد عليها السيد سمير.. وبناءً عليه تم طرح الوحدة المذكورة للبيع مرة أخري وتعاقد عليها أحد الأشخاص عام 2017 دون دراية بملكيتها للسيد سمير.
وظلت الشركة تقوم بتحصيل الاقساط المتبقية من الطرفين -علي نفس الوحدة- دون علم بالخطأ الواقع.
حتي حان موعد التسليم المتفق عليه في 2020 حين كان الملاك يرسلون أرقام وحداتهم عبر أحد المحادثات التي تجمعهم علي (الواتساب) وقام السيد سمير بارسال رقم الوحدة الخاصة به الي انه تفاجئ بأن أحد الأشخاص يخبره بأن ملكية الوحدة تعود اليه وأرسل اليه أوراق التعاقد الخاصة به مع الشركة.
ولجأ الطرفان الي القضاء لمحاولة الحصول علي حقوقهم واثبات ملكيتهم للوحدة ومطالبة الشركة المالكة للمشروع بتصحيح الأوضاع واعادة حقوقهم وتعويض الطرف المتضرر عن هذا الخطأ الجسيم حيث أن الوحدة التي قامت الشركة بتسجليها للسيد سمير E14G6 تخالف المواصفات التي قام بالتعاقد عليها E19G6 حيث أنها تصغرها مساحة وتبعد عن البحر بمسافة تخالف المتعاقد عليه مما يؤدي الي اختلاف سعر الوحدة وأن السيد سمير قد ثمناً يفوق سعر الوحدة التي قامت الشركة بتسجيلها بأسمه في ملفاتها دون أي رد من الشركة أمام القضاء.
والجدير بالذكر أن هذه ليست المشكلة الوحيدة المتعلقة بالمشروع وشركة شيدز..
حيث نظم عدد من حاجزي الوحدات قرية كورونادو السخنة 2 وقفة احتجاجية أمام شركة شيدز العقارية صاحبة القرية والمسئولة عن تنفيذ وتسليم هذه الوحدات خلال شهر يوليو من العام 2020.
وجاءت الوقفة الاحتجاجية من جانب حاجزي هذه الوحدات بسبب عدم التزام شركة “شيدز” بكل الأمور التي تم الإتفاق عليها مع حاجزي هذه الوحدات.
وأكد الملاك أن الشركة تأخرت كثيرا في تسليمهم وحداتهم في المواعيد المحددة لدرجة أن بعضهم من المفترض أن يكونوا قد تسلموها منذ عدة سنوات .
وتابع حاجزي الوحدات أن الشركة أكدت لهم أن القرية سيكون بها مارينا وحمام سباحة للسيدات وحديقة أطفال وانترلوك ومسجد إلي جانب رفض الشركة تنظيف الشاطئ الخاص بالقرية من الصخور وتطهير البحر بحجة أنه يحتاج إلى تصاريح أمنية . الإ أنهم لم يجدو حتي الآن أي شئ علي أرض الواقع واكتشفوا أن الشركة تبيع لهم الوهم .
وأضافوا أن مستوي التشطيب للشريحة التى تسلمت وحداتها سيّء للغاية ونظرا لأن الحاجزين مكثوا عشرات السنين فقد رضخوا للأمر الواقع وتسلموا وحداتهم بوضعها الحالى !
وواصل حاجزي الوحدات أن مالك شركة شيدز عندما يطالبوه بالوفاء بوعده في كل الأمور التي تم الإتفاق عليها يطالبهم بترك وحداتهم أو اللجوء للقضاء . وأضاف حاجزي الوحدات أن الشركة لديها مشروعات في أكثر من مكان منها الساحل الشمالي وتعطي الإهتمام والاولوية لتلك المشاريع وتتجاهل تماما قرية كورنادو السخنة 2 دون معرفة السبب وراء ذلك.
الملاك المتضررون أكدوا عدم سعيهم إلى البلبلة وإثارة المشاكل للشركة ولكنهم فى ذات الوقت لهم حقوق يطالبون بها وأبسط حقوقهم هو استلام وحداتهم المتفق عليها فى العقد وبذات المواصفات والخدمات ، مع الوضع فى الاعتبار أنهم ملتزمون بسداد كافة التزاماتهم المالية وفى مواعيدها.
وللشركة المذكورة كافة المساحة والحرية في الرد علي ما تم ذكره سلفاً لتوضيح القضية من وجهة نظرها.
