فسخ عقد الإيجار حال وجود شرط فاسخ صريح لا يحتاج لحكم قضائى

تم نسخ الرابط بنجاح!

15 فبراير، 2026

2 دقائق

👁️ 10,031 مشاهدة

فسخ عقد الإيجار حال وجود شرط فاسخ صريح لا يحتاج لحكم قضائى

كتبت:هدي احمد

رصد موقع “برلماني”، المتخصص في الشأن التشريعى والنيابى، في تقرير له تحت عنوان: ” النقض تقرر: فسخ عقد الإيجار حال وجود شرط فاسخ صريح لا يحتاج لحكم قضائى عند الإخلال بالالتزام”، استعرض خلاله حكماً قضائياً صادراً من محكمة النقض رسخ لعدة مبادئ قضائية بشأن الشرط الفاسخ الصريح،

بنقض الحكم المستأنف الذي كان قد رفض الفسخ، وأيدت حكم أول درجة بـ فسخ عقد الإيجار وإخلاء المستأجر، لأن المستأجر لم يسدد الأجرة في الميعاد المحدد رغم إنذاره، مما جعل الشرط الفاسخ الصريح واجب النفاذ بقوة القانون، وذلك في الطعن المقيد برقم 1361 لسنة 92 قضائية.

محكمة النقض فضت بفسخ عقد الإيجار إذا تضمن شرط صريح فاسخ وذلك باعتبار العقد مفسوخ من تلقاء نفسه عند تأخر المستأجر في سداد الاجره عن المواعيد المحددة بالعقد، وذلك دون حاجة الي حكم قضائي أو انذار أو تنبيه بذلك، وقررت محكمة النقض أن:

1-التأخير في سداد الأجرة يُحقق الشرط الصريح الفاسخ إذا كان منصوصًا عليه في عقد الإيجار.

2-يترتب على ذلك انفساخ العقد من تلقاء نفسه دون حاجة إلى رفع دعوى بالفسخ أو استصدار حكم قضائي.

3-كما أن السداد اللاحق للأجرة لا يعفي المستأجر من أثر الشرط الصريح الفاسخ، متى كان منصوصًا عليه بوضوح في العقد.

1- قوة “الشرط الفاسخ الصريح” وتقييد سلطة القاضي.

أكد الحكم أن الاتفاق على اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي “عند الإخلال بالالتزام” يترتب عليه:

أ- سلب سلطة القاضي التقديرية: بمجرد تحقق المخالفة “عدم سداد الأجرة”، لا يملك القاضي منح المستأجر مهلة للسداد أو تقدير مدى جسامة المخالفة.

ب- واجب القاضي: ينحصر دور المحكمة فقط في التأكد من وجود الشرط الفاسخ في العقد وتحقق المخالفة التي تستوجبه.

2- عدم تأثير السداد اللاحق على الفسخ المتحقق.

– قرر الحكم مبدأً صارماً وهو أن: إذا تحقق الشرط الفاسخ الصريح “بمرور المدة المحددة في الإنذار دون سداد”، فإن العقد يُعتبر مفسوخاً فوراً.

– عرض الأجرة أو سدادها بعد ذلك لا يعيد العقد ولا يمحو أثر الفسخ الذي وقع، ما لم يتنازل المؤجر صراحة عن حقه في التمسك بالفسخ.

3- شروط إعمال الفسخ التلقائي “المادة 158 مدني”.

– أوضح الحكم كيفية تطبيق المادة 158 من القانون المدني: يجب أن تكون عبارة العقد صريحة في الفسخ “يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة لحكم”.

– يجب على المؤجر “إعذار” المستأجر “تنبيهه رسمياً” بالوفاء بالأجرة قبل التمسك بالفسخ، إلا إذا اتفق الطرفان صراحة على الإعفاء من الإعذار.

4- حجية “تفسير العقد” .

أشار الحكم إلى أن محكمة الموضوع “الاستئناف” أخطأت عندما لم تعتد بالمعنى الظاهر لعبارات العقد، حيث أن العقد نص في بنده الخامس على الفسخ في حال تأخر المستأجر عن السداد لمدة شهرين متتاليين، وهو ما تحقق بالفعل في الواقعة.